Il settore immobiliare si sta trasformando anche grazie all’innovazione tecnologica e alla maggiore attenzione alla sostenibilità: tra i trend che avranno un impatto nel futuro ci sono, infatti, l’intelligenza artificiale, la realtà virtuale e aumentata, e l’attenzione a soluzioni green con acquirenti sempre più interessati all’efficienza energetica e alle pratiche di sostenibilità edilizia. Nonostante questa ventata di innovazione, il mercato è in ribasso, con un calo nell’erogazione dei finanziamenti per l’acquisto dell’abitazione dovuto principalmente a uno scenario socioeconomico non favorevole e al repentino rialzo dei tassi di interesse.
I trend del settore
Secondo l’analisi di Casavo, piattaforma digitale dedicata alla compravendita immobiliare, una delle tendenze del mondo immobiliare nel 2024 è la crescita nell’uso dell’intelligenza artificiale e delle analisi predittive. Gli algoritmi di intelligenza artificiale, infatti, permettono di analizzare enormi quantità di dati in pochissimo tempo: per il settore immobiliare, questi dati includono, tra gli altri, l’ubicazione di una proprietà, informazioni storiche sugli immobili di uno stesso quartiere, indicatori socioeconomici, fattori ambientali, tutti dati che permettono ai professionisti del settore di fare previsioni sempre più accurate su aspetti chiave come i futuri valori immobiliari, il potenziale reddito da locazione e il ritorno sull’investimento.
Un altro trend importante riguarda le soluzioni green: le caratteristiche base di un immobile, come il numero di stanze, i metri quadri, le esposizioni, potrebbero non essere più del tutto sufficienti per comprare una casa, dal momento che chi acquista nuove costruzioni è sempre più interessato all’efficienza energetica dell’immobile e alle pratiche di sostenibilità edilizia. Quindi le richieste relative a materiali da costruzione ecologici, a progetti che riducono al minimo l’impatto ambientale, pannelli solari e tecnologie per la casa intelligente saranno sempre più frequenti. Anche l’ambiente circostante avrà un peso: per esempio la vicinanza alle aree verdi, il trasporto pubblico, i servizi di bike sharing e le piste ciclabili.
Inoltre, l’interesse verso le transazioni gestite online sarà sempre maggiore: se da un lato chi vuole comprare una nuova casa è già abituato a iniziare la propria ricerca online, chi vende tradizionalmente si affida all’agenzia immobiliare di quartiere. La digitalizzazione offre alternative nuove ai consumatori e la possibilità di iniziare e svolgere parte del processo di compravendita sul web.
Grazie alla tecnologia, chi vende casa avrà la possibilità di raggiungere molti più potenziali acquirenti (avendo così maggiori opportunità di massimizzare il prezzo di vendita) e di accedere a più informazioni. Questo potrebbe contribuire, nel breve-medio termine, a rendere il mercato trasparente e a dare al consumatore maggior controllo sulla transazione, secondo Casavo.
Un aspetto che con tutta probabilità si svilupperà è relativo alle applicazioni di realtà virtuale e di realtà aumentata che avranno un nuovo slancio grazie all’intelligenza artificiale. La realtà virtuale, pur essendo una tecnologia già largamente conosciuta, non ha ancora raggiunto una piena implementazione nel settore immobiliare, e in particolare nel segmento degli annunci immobiliari in cui ci si aspettava un impatto importante (la maggior parte di essi ancora non la prevede). L’intelligenza artificiale potrebbe però cambiare la situazione, grazie a strumenti e a soluzioni più economiche e scalabili che permetteranno di migliorare la percezione reale degli spazi e di far entrare virtualmente i clienti nelle case.
Allo stesso tempo, la realtà aumentata renderà possibile visualizzare l’arredamento all’interno degli spazi, per esempio con tecniche di virtual staging, che consente di arredare visivamente un immobile secondo i gusti dell’acquirente.
Un’altra tendenza che si sta delineando riguarda le dimensioni delle case. L’inflazione e l’aumento dei tassi di interesse stanno portando le persone ad acquistare case con metrature sempre più ridotte: per esempio da gennaio 2019 a oggi, Casavo ha osservato una diminuzione delle dimensioni medie degli appartamenti venduti, registrando un calo del 13% a Milano e del 9% a Roma; la conseguenza è anche il fatto che gli spazi vengono riprogettati: per esempio la cucina viene sempre più integrata all’interno dell’area giorno open space e dovendo recuperare metri quadri i bagni finestrati spesso vengono sacrificati in favore di altri spazi più funzionali, come la camera da letto.
L’andamento del mercato è il ribasso
Considerando invece il mercato, secondo i dati Istat sulle compravendite e i mutui di fonte notarile, nel primo trimestre 2023 si è accentuato l’andamento in ribasso già osservato nel terzo e quarto trimestre 2022. Dopo otto trimestri consecutivi di crescita, registrati tra il terzo trimestre 2020 e il secondo del 2022, gli ultimi tre evidenziano, infatti, una contrazione che è trainata principalmente dall’ambito abitativo, settore di spinta dell’intero mercato immobiliare.
In particolare, nel primo trimestre 2023 sono 210.691 le convenzioni notarili di compravendita e le altre convenzioni relative ad atti traslativi a titolo oneroso per unità immobiliari (-5,0% rispetto al trimestre precedente e -11,0% su base annua). Nel confronto congiunturale l’abitativo segna variazioni percentuali negative in tutto il Paese (Nord-ovest a -11,3%, Sud a -4,7%, Centro a -4,3%, Isole a -2,2%), fatta eccezione per il Nord-est che, al contrario, risulta in crescita (+1%). Il settore economico aumenta nel Nord-est e nel Centro (rispettivamente +13,0% e +6,9%), mentre rimane sostanzialmente stabile nelle Isole (-0,1%), nel Nord-ovest (+0,4%) e al Sud (+0,5%). Il 93,9% delle convenzioni stipulate riguarda i trasferimenti di proprietà di immobili a uso abitativo (197.547), il 5,9% quelli a uso economico (12.474) e lo 0,3% le convenzioni a uso speciale e multiproprietà (670).
Rispetto al primo trimestre 2022 le transazioni immobiliari diminuiscono del 11,6% nel comparto abitativo e aumentano dell’1,6% nell’economico.
Sul fronte dei mutui, Kiron Partner, società di mediazione creditizia del Gruppo Tecnocasa, basandosi sul report Banche e istituzioni finanziarie pubblicato da Banca d’Italia, mette in luce che le famiglie italiane hanno ricevuto finanziamenti per l’acquisto dell’abitazione per 10.521 milioni di euro nel secondo trimestre 2023, con una diminuzione delle erogazioni del 33,3%, per un controvalore di oltre 5,2 miliardi di euro, rispetto allo stesso periodo del 2022.
Secondo l’analisi di Kiron, la seconda rilevazione ufficiale del 2023 di Banca d’Italia segna un ulteriore acuirsi della contrazione le cui cause sono il mutato scenario socioeconomico e il repentino rialzo dei tassi di interesse che ha caratterizzato gli ultimi 18 mesi. Il mercato dei mutui resta comunque anche per il 2023 a buoni livelli rispetto a quanto registrato in passato, segnale che l’eccezionalità vada ricercata negli anni passati quando i tassi di interesse sono rimasti ai minimi storici per lungo tempo sospingendo ai massimi il mercato delle erogazioni di mutuo.
Se si analizzano i volumi di mutuo nel secondo trimestre, si osserva un calo del 36,3% delle operazioni a supporto di un acquisto immobiliare, segno che la contrazione continua a coinvolgere questa tipologia di finanziamenti.
Cambia, invece, la situazione legata alle operazioni di sostituzione e surroga che aumentano del 45,2%: nel secondo trimestre risalgono quasi all’8% andando a raccogliere le rinegoziazioni di quelle operazioni di mutuatari incerti che nella prima fase di rialzo dei tassi avevano optato per un mutuo di tipo variabile ma che successivamente hanno preferito tutelarsi passando a un tasso fisso.
Irene Greguoli Venini, ItaliaOggi Sette
