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Sono oltre 45 milioni gli italiani che vivono in un condominio. E non sempre pacificamente. Sono infatti oltre 1.200.000 i condomini censiti in Italia attraverso la presentazione del modello 770, ma secondo Anaci i numeri sono sottostimati. Gli edifici censiti sono circa 11 milioni concentrati soprattutto nelle grandi città, che totalizzano complessivamente 30 milioni di unità immobiliari. Il settore residenziale conta circa 15 milioni di unità immobiliari, mentre le restanti unità sono utilizzate con varie destinazioni, commerciali e direzionali. In Lombardia si ha la maggiore incidenza di condomìni con il 17% del totale, nel Lazio con il 9,9% e in Campania con l’8,4%.
Secondo il Ministero della giustizia nel 2022 sono diminuite le cause condominiali dinanzi ai tribunali e aumentate le controversie risolte in sede di mediazione. Sul totale di circa 2,5 milioni di cause civili, che si sono ridotte del 5,4% rispetto al 2021, quelle generate da contrasti condominiali e da liti tra vicini di casa rappresentano circa una su cinque e quindi sono 500.000. Questi dati sono stati forniti da Anaci durante un convegno a Roma .Quali sono le situazioni che più scatenano tensioni tra vicini? Secondo Anaci, l’uso disinvolto delle parti comuni, i rumori provenienti da altri appartamenti, gli animali domestici maleducati, l’annaffiatura di piante sul balcone, i danni prodotti da infiltrazioni, i fumi e i cattivi odori, il bucato gocciolante e perfino il disordine sul pianerottolo. Per districarsi nel dedalo delle riunioni di condominio, sul sito notariato.it è stata pubblicata una guida pratica realizzata dal Consiglio Nazionale del Notariato e Associazione nazionale amministratori condominiali e immobiliari (Anaci), dal titolo “Vivere in Condominio – Casi e risposte pratiche”. Il testo, realizzato in collaborazione con 14 associazioni dei consumatori (Adiconsum, Adoc, Adusbef, Altroconsumo, Assoutenti, Casa del Consumatore, Cittadinanzattiva, Confconsumatori, Federconsumatori, Lega Consumatori, Movimento Consumatori, Movimento Difesa del Cittadino, U.Di.Con, Unione Nazionale Consumatori) nasce con la volontà di fare il punto sulla situazione attuale e sulla giurisprudenza che si è sviluppata nel tempo, nel tentativo di offrire una informazione completa, ma anche risposte ai casi pratici più diffusi, a dieci anni dall’entrata in vigore della legge del 2013 che ha profondamente riformato la disciplina condominiale.
Un vademecum utile una convivenza che – come in un italico luogo comune – è tra le maggiori fonti di litigiosità, quella tra condomini e vicini di casa. Nella guida si trovano le regole di funzionamento del condominio e dell’assemblea, i compiti dell’amministratore di condominio, nonché l’utilizzo delle parti comuni, e una serie di casi che forniscono risposte certe alle questioni più frequenti. Nozioni pratiche utilissime da conoscere specie alla luce dell’esperienza fatta con il recente Superbonus. E poi degli indispensabili spunti operativi da osservare quando si acquista un immobile facente parte di un condominio: tutti infatti sanno di dover richiedere la misura catastale, ma pochi pensano a informarsi su eventuali cause pendenti, debiti del precedente proprietario, o norme particolari del regolamento di condominio. È proprio in tale situazione che si esplica la funzione di giustizia preventiva del notaio, che ricorda quanto sia importante sin dal momento dell’acquisto accertare i diritti e gli obblighi che discendono dai rapporti condominiali.
In concreto il notaio può contribuire a evitare l’insorgere di controversie, per esempio, nei contratti preliminari che hanno per oggetto beni immobili in condominio, in relazione alla regolamentazione delle spese condominiali, ordinarie e straordinarie, nel periodo compreso tra la sottoscrizione del contratto preliminare e quella del definitivo; in sede di circolazione degli immobili, in relazione alla verifica della regolarità dei versamenti delle spese condominiali da parte del venditore; al momento della costituzione del condominio, poiché la presunzione di condominialità degli enti comuni (art. 1117 c.c.) può essere superata con l’inserimento negli atti notarili di specifiche clausole.
Pillole pratiche e risposte immediate a proposito delle parti comuni e del loro utilizzo, del diritto del singolo condomino e delle soluzioni che l’amministratore può proporre.