Mercato immobiliare in salita nel primo trimestre 2022: +12% di vendite, 181 mila le abitazioni acquistate. In crescita anche gli scambi del comparto terziario-commerciale (+14,5%) e soprattutto del settore produttivo (+23,6%). Ma pesano l’incertezza dei rincari energetici e dell’invasione dell’Ucraina, che stanno frenando le intenzioni di acquisto delle famiglie, divenute attente non solo al prezzo di vendita degli immobili ma anche alla loro efficienza energetica e allo stato di manutenzione. È quanto indicano l’Agenzia delle entrate e la Banca d’Italia in due distinti report sullo stato del mercato immobiliare nei primi tre mesi del 2022.
Secondo l’Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia delle entrate, nel primo trimestre del 2022 resta positivo il tasso di crescita delle compravendite del settore residenziale (+12%), con quasi 20 mila transazioni in più rispetto allo stesso periodo del 2021, per un totale di oltre 181 mila scambi. L’analisi dell’Osservatorio mostra alcune differenze tra i capoluoghi (+11,1% con 5.800 abitazioni in più) e i comuni minori non capoluogo (+12,5% con 13.600 operazioni in più). L’incremento supera il 13% in tutte le aree geografiche del paese, a eccezione del Nord-Est in cui la crescita è più timida e si attesta al 6,5%. I picchi, invece, intorno al 16%, si trovano in corrispondenza dei comuni minori del centro e delle isole. Per quanto riguarda le dimensioni delle unità immobiliari, la crescita più ampia interessa gli acquisti di abitazioni con superficie compresa tra i 50 e gli 85 m2 (+14,5%).
Il mercato delle grandi città. Nel periodo che va da gennaio a marzo 2022 il mercato delle abitazioni nelle principali città italiane registra una variazione positiva nel suo complesso (+14,1%), con quasi 4 mila acquisti in più rispetto allo stesso trimestre del 2021. Milano è la città con il tasso di crescita più marcato (+36% di operazioni rispetto al primo trimestre del 2021); seguono Palermo (+15,5%), Bologna (+11,1%) e Firenze (+10,2%). Roma è la città con il maggior volume di compravendite con oltre 9 mila transazioni (+6,4%). Segno positivo anche per gli scambi dei depositi pertinenziali (cantine e soffitte), che con oltre 35 mila vendite fanno registrare una crescita di oltre il 23%, e di box e posti auto (+8,9% con quasi 104.000 unità scambiate).
L’andamento del settore non residenziale. Il terziario-commerciale ha visto nel primo trimestre 2022 un’espansione del +14,5%. In particolare, uffici e studi privati crescono del 12,2%, con tassi sopra la media al Sud (+28,4%) e al Centro (+24,2%); mentre i negozi e laboratori del 15,2% (con oltre 9 mila transazioni), con una distribuzione territoriale abbastanza omogenea. Aumentano anche le compravendite di depositi commerciali e autorimesse (+13,7%), capannoni e industrie (+23,6%) che oscillano dal +43,4% delle Isole al +4,2% del Sud. Bene anche il settore produttivo agricolo (+28,4%).
Il nuovo report sul mercato dei terreni. A partire da quest’anno l’attività di indagine dell’Osservatorio del mercato immobiliare si estende anche al mercato dei terreni, distinguendoli tra agricoli ed edificabili, con l’obiettivo di fornire dei report più completi e aggiornati sull’andamento delle vendite di immobili. Dalla prima statistica, dopo il rallentamento dovuto alla pandemia, emerge un primo trimestre 2022 nel segno di una crescita diffusa degli scambi su tutto il territorio nazionale e in linea con il trimestre precedente. Nel dettaglio, la vendita di terreni agricoli fa registrare un aumento del 14,7%, quella dei terreni edificabili un rialzo del 12%. È nelle regioni del centro che si registra il più alto incremento tendenziale rispetto al primo trimestre 2021 (oltre +22%).
La Banca d’Italia è cauta. Secondo l’indagine condotta da Palazzo Koch, che ha intervistato 1.574 agenti immobiliari, nel primo trimestre dell’anno si sono ulteriormente rafforzati i segnali di rialzo dei prezzi delle abitazioni. La quota di operatori che hanno venduto almeno un immobile è aumentata, raggiungendo un nuovo massimo dall’inizio della rilevazione nel 2009. Tuttavia, le attese delle agenzie sull’andamento del mercato immobiliare per il trimestre in corso sono peggiorate sia per il proprio mercato di riferimento sia per quello nazionale: le differenze tra aspettative favorevoli e sfavorevoli rispetto all’ultimo trimestre del 2021 sono divenute significativamente negative, per circa 10 punti percentuali. Le prospettive si sono deteriorate ancor più marcatamente su un orizzonte biennale, con un saldo che è sceso di oltre 25 punti percentuali per entrambi i mercati. Sull’andamento del mercato pesano appunto i rincari dei beni energetici e la guerra in Ucraina. Per quasi il 60% degli agenti questi fattori stanno frenando le intenzioni di acquisto delle famiglie e influenzando le caratteristiche degli alloggi richiesti: i potenziali acquirenti sono divenuti più attenti non solo al prezzo (per il 61% degli agenti), ma anche allo stato di manutenzione (47%) e all’efficienza energetica degli immobili (39%).
La quota di operatori che ravvisano un aumento dei prezzi di vendita rispetto al periodo precedente è comunque salita al 24% (dal 18,4%). La percentuale di agenzie che hanno venduto almeno un’abitazione nel primo trimestre del 2022 è ancora lievemente salita, all’87,6% (dall’86,7%), raggiungendo il massimo dall’inizio della rilevazione nel 2009. Quasi l’80% degli operatori ha venduto solo abitazioni preesistenti, mentre la quota di quelli che ha intermediato esclusivamente immobili nuovi è rimasta minima, intorno al 2%.
L’acquisto. Lo sconto medio sui prezzi di vendita rispetto alle richieste iniziali del venditore è diminuito rispetto alla rilevazione scorsa (all’8,5% dal 9,7%), registrando un nuovo minimo. I tempi di vendita hanno continuato ad accorciarsi, scendendo per la prima volta sotto i 6 mesi (a 5,8 mesi da 6,2). Circa la metà degli agenti ha dichiarato che il valore delle offerte ricevute è stato ritenuto troppo basso dal venditore oppure che i prezzi richiesti sono stati giudicati troppo elevati dai compratori. È diminuita di poco più di tre punti percentuali (al 18,7%) la quota di operatori che segnalano una momentanea rinuncia alla vendita per la difficoltà nel reperimento del mutuo da parte degli acquirenti. La quota di compravendite finanziate con mutuo ipotecario è scesa di poco sotto al 70% (dal 73% nello scorso trimestre). Il rapporto fra l’entità del prestito e il valore dell’immobile è lievemente aumentato, attestandosi appena sopra al 78% (il valore più alto dall’inizio della rilevazione).
Infine, la percentuale di operatori che ha dichiarato di aver locato almeno un immobile nel periodo di riferimento è leggermente diminuita (77,1%, dal 79,4%). Aumenta anche la prospettiva di una crescita dei canoni di affitto rispetto a una eventuale riduzione (a 22,5 punti percentuali, da 10,4). Il margine medio di sconto rispetto alle richieste iniziali del locatore è sceso al 2,8% (dal 3,2).
Le conseguenze della pandemia. Sempre più agenti affermano che la pandemia di Covid-19 abbia aumentato la domanda di immobili (un saldo tra i positivi e i negativi di 30,7 punti percentuali, da 29,9 nella scorsa rilevazione). È invece diminuita la quota di operatori che ritengono che la pandemia determini una riduzione dell’offerta di abitazioni (40%, da 44%).
Al contempo, è nuovamente cresciuto il saldo fra le agenzie che si attendono un rialzo dei prezzi di vendita a seguito dell’emergenza sanitaria e coloro che prevedono una flessione (11,7 punti percentuali, da 8). La maggioranza degli agenti continua ad aspettarsi che gli effetti di stimolo sulla domanda e sui prezzi saranno duraturi almeno fino alla fine del 2022. È inoltre scesa la quota degli operatori che, per effetto dell’epidemia, si attendono una maggiore domanda di locazioni (al 40,7%, da 43,1%) e una maggiore offerta di abitazioni (al 16,4%, da 22,3). Gli agenti che segnalano un rialzo dei canoni di locazione per effetto dell’emergenza sanitaria prevalgono nettamente su quello di coloro che ne indicano un ribasso (con un saldo di circa 20 punti percentuali da 12).
Matteo Rizzi, ItaliaOggi Sette
