Come tanti settori, anche quello immobiliare residenziale milanese che negli ultimi anni ha registrato performance molto positive, si è trovato a dover fronteggiare le ricadute del lockdown, con il blocco delle attività in mesi come marzo e aprile storicamente molto vivaci per il mercato. Per capire come il Covid-19 impatterà sulla città meneghina, Abitare Co. – società di intermediazione immobiliare focalizzata sulle nuove residenze – ha rivisto le stime effettuate per il 2020, facendo un confronto fra i dati del mercato in relazione alla Fase 1 e alla Fase 2 a cui la città si è dovuta adattare. Il 2020 a Milano potrebbe chiudersi con 21mila transazioni complessive (-19% sul 2019) e un valore del fatturato totale che non supererà i 6,8 miliardi di euro (-15% su 2019). Prima del lockdown, le previsioni sul 2020 erano molto positive, con un ulteriore incremento del +6,9% delle compravendite di abitazioni (27.800 transazioni in totale fra nuovo e usato) e con un fatturato totale di ben 8,8 miliard di euro (+10% su 2019). Buone performance anche per le nuove costruzioni che avrebbero visto crescere le vendite del +3,5% sul 2019 (6.000 transazioni), rappresentando il 21% dell’offerta totale presente sul mercato, e aumentare i prezzi medi del +2,5% (5.740 euro al mq.). Mentre ora, afferma Giuseppe Crupi, CEO di Abitare Co, “con la ripartenza delle attività le famiglie hanno recuperato un po’ di fiducia e sono tornate a sondare il mercato. La domanda a Milano è ripartita e gli indicatori generati dalla nostra attività di consulenza sono sostanzialmente tornati in linea con l’identico periodo dell’anno scorso. Ovviamente le previsioni positive che avevamo formulato a gennaio, quando non era ancora scoppiata la pandemia, sono state riviste al ribasso anche a causa dei due mesi di inattività. È facile immaginare che le compravendite subiranno un calo almeno del 20% rispetto all’anno passato, mentre i prezzi non dovrebbero subire delle contrazioni sul fronte delle nuove costruzioni”. I primi segnali del calo milanese, infatti, arrivano dall’Osservatorio dell’Agenzia delle Entrate che ha registrato nel I trimestre del 2020 una riduzione del -19,3% delle compravendite totali di abitazioni nuove e usate rispetto allo stesso periodo dello scorso anno. Per il Centro Studi di Abitare Co., il 2020 a Milano potrebbe chiudersi con 21 mila transazioni complessive (-19% sul 2019) e un valore del fatturato totale che non supererà i 6,8 miliardi di euro (-15% su 2019), risultati al di sotto delle attese valutate a gennaio in fase pre Covid-19. Situazione analoga solo per il segmento delle nuove costruzioni residenziali. Le stime indicano una diminuzione delle vendite del -15% sul 2019 (4.950 transazioni) e il calo dell’offerta che si ridimensionerà sensibilmente dal 20% al 15% rispetto al totale oggi presente sul mercato. Indicazioni positive per le nuove residenze giungono dal fronte dei prezzi di vendita che confermano una loro sostanziale stabilità rispetto al 2019. Può invece concretizzarsi nei mesi futuri l’eventualità che ci siano sul mercato dell’usato famiglie che per necessità economiche debbano accelerare la vendita del loro immobile, rivedendo al ribasso il valore dello stesso. Sono previsti in aumento i tempi di vendita, che passano dai 70 giorni definiti a gennaio ai 90 giorni dopo la fase 2. Il prezzo medio degli immobili è di 5.740 euro a mq ma varia sensibilmente dalle zone: in quelle centrali va da 8.900 a 11.400 a mq, con punte che raggiungono i 16.000; nelle aree semicentrali va da 4.800 a 6.250 e in quelle periferiche da 3.400 a 4.000. “Oggi a Milano chi sta cercando casa con un budget medio-alto è disposto a valutare anche zone più periferiche della città per acquistare, grazie ai prezzi più contenuti, appartamenti di standing elevato ma di dimensioni maggiori”, prosegue Crupi. “Una scelta – aggiunge – maturata proprio durante il periodo forzato della quarantena che ha di fatto spinto i potenziali acquirenti a cercare spazi più ampi sia interni che esterni. Con molta probabilità lo smart working continuerà anche nei prossimi mesi e la casa non sarà più solo il luogo dove rifugiarsi con la propria famiglia, ma anche quello dove si svolgerà parte della propria attività lavorativa. La posizione centrale diventa così per alcuni meno importante poiché non si sarà più costretti a fare lunghi spostamenti e ad affrontare il traffico urbano quotidianamente, lavorando da casa propria”. Un cambiamento di richiesta che sta spingendo anche alla rivisitazione degli spazi interni.
